FPコア（不動産）3級実技試験 ①（ 建ぺい率／容積率）

FP3級実技(きんざいの個人資産相談業務）の不動産（第4問）で毎回出題される「建ぺい率」と「容積率」について、要点を解説します。

指定建ぺい率／建築面積 　と　指定容積率／延べ面積　の上限計算

前回の記事の復習です。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、「建ぺい率＝建築面積 ÷ 敷地面積」で計算できます。

建ぺい率の上限は都市計画で決まっており、これを「指定建ぺい率」と言います。
つまり、建築面積の最高限度は以下の式で計算できます。

建築面積の最高限度（㎡）＝敷地面積（㎡）× 建ぺい率（％）　

例えば、敷地面積が200㎡、（指定）建蔽率が60％の場合、建築面積の上限＝200㎡ × 60％＝120㎡と計算します。

一方、容積率は敷地面積に対する延べ（床）面積の割合で、容積率＝延べ面積 ÷ 敷地面積で計算できます。

容積率の上限も都市計画で決まっており、これを「指定容積率」と言います。
つまり、延べ面積の最高限度は以下の式で計算できます。

延べ面積の最高限度（㎡）＝敷地面積（㎡）×容積率（％）

例えば、敷地面積が200㎡、（指定）容積率が150％の場合、延べ面積の上限＝200㎡ ×150％＝300㎡と計算します。

以上が建ぺい率と建築面積の上限、容積率と延べ面積の上限に関する基礎知識です。

建ぺい率の緩和措置

前述の通り、指定建ぺい率（上限）は都市計画で決められていますが、これが緩和されるケースがあり、FP3級実技試験の問題では頻出です。

建ぺい率の緩和措置は、大きく3パターンあります。

❶防火地域 または 準防火地域のパターン

まず、「防火地域 ＋ 耐火建築」　または　「準防火地域 ＋ 耐火（準耐火）建築」のパターンです。

この場合、建ぺい率が＋10％となります。

防火（準防火）地域は、火災の危険性を防除する（防いで除外する）地域として都市計画で指定され、その地域内で建物を建てる場合には火災に強い建物（耐火建築物や準耐火建築物等）を建築する必要があります。

火災に関する規制が強さは、「防火地域 ＞ 準防火地域」です。

❷　角地

特定行政庁の指定する「角地」については、建ぺい率が＋10％となります。角地とは、以下のような土地です。

特定行政庁は役所の一種と考えれば良いでしょう。また、特定行政庁が指定していない「単なる角地」では建ぺい率の緩和措置がありませんが、FP3級で問われることはないと思います。

なお、「角地」の場合に建ぺい率の緩和措置が受けられる理由としては、角地の場合（少なくとも2方向の道路に面しているので）隣接する建物から（道路の分だけ）離れていて十分な空間があるということが挙げられます。

❸　建ぺい率80％で「防火地域 ＋ 耐火建築」

「防火地域＋耐火建築」の場合（先に見たように）、建ぺい率は＋10％となりますが、建ぺい率が80％の場合（近隣商業地域など）で「防火地域内」で「耐火建築物」を建てる場合、建ぺい率は20％アップして100％になります。

駅前商店街などは隣の建物と接して建ってますが、こうした場所が建ぺい率100％となっている地域と考えれば良いでしょう。

容積率の制限

建ぺい率（緩和措置）と異なり、容積率は指定容積率より低くなる措置を問う問題が出題されます。ポイントは以下のとおりです。

例えば、指定容積率が400％、前面道路の幅員が6ｍ、法定乗数が10分の6の近隣商業地の場合、基準容積率＝６（ｍ）× 6／10＝360％ですが、「360％ ＜ 400％」となるため、360％が容積率となります。

なお、法定乗数は問題文で与えられるので暗記不要ですが、住居系の地域の場合は10分の４、それ以外（商業系等）の地域の場合は10分の6になります。

以下の動画では、実際のFP3級実技試験の問題を用いて解説していますので、よろしければご視聴ください。