FPコア（不動産）❷ 敷地面積の計算と建ぺい率／容積率の基礎

「FPコア」では、FP試験（業務）に関する基礎知識を取り上げたいと思います。
今回は不動産分野から３級実技試験に頻出の建蔽率／容積率の基本です。

敷地面積の計算

敷地面積とは、土地の面積です。

FP試験では、敷地面積 ＝ 縦（ｍ） × 横（ｍ）で求めます。長方形の面積を求める要領なので簡単ですね。

FP試験では、不整形地（いびつな形の土地）の面積を求める問題は出ませんので、「面積＝たて × 横」だけ知っていれば十分です。

なお、土地面積に関しては、FP試験では”㎡” 単位だけで良いのですが、日常的には”坪”が良く使われるので、こちらも押さえておきましょう。

一般に、1坪 ≒ 3.3㎡ですが、正確に言うと１坪＝1㎡ ÷ 0.3025 ≒ 3.3057…㎡です。
0.3025という数値は不動産業者も良く使うので、これを知っておくと、ちょっとプロっぽい感じがしますね。

建ぺい率と容積率の計算

敷地面積200㎡の土地上に、上記のような（２階部分が少し張り出した）２階建ての建物が建っているとします。この場合の建ぺい率を計算してみましょう。

建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積で計算します。

建築面積は、建物の水平投影面積（＝建物を真上から見たときの面積）です。

上記のような建物の場合は、建築面積は110㎡となり、建ぺい率は55％（110㎡ ÷ 200㎡）と計算されます。

次は容積率です。

容積率＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積で計算します。
（建物の）延べ床面積は、1F，2Fの床面積を合計して、200㎡（＝90㎡＋110㎡）と計算できます。
よって、容積率＝200㎡ （延床面積）÷ 200㎡（敷地面積）＝100％です。

過去問に挑戦

容積率の少し発展的な話

容積率とは、「敷地面積に対する建物延べ面積割合」を意味します。
簡単に言えば、土地上に建てられる建物の大きさですが、法律（都市計画法や建築基準法）では、容積率の最高限度が定められています。

例えば、容積率が300％の土地の場合、土地面積の3倍までの大きさ（広さ）の建物が建てられるということを意味します。

また、容積率には「指定容積率」、「基準容積率」、「使用容積率」という用語があります。

指定容積率とは、都市計画法で定められる容積率の最高限度を意味します。一方、基準容積率とは、指定容積率と前面道路の幅員で定まる容積率のうち、いずれか小さい方の容積率を意味します。

例えば、指定容積率が300％、前面道路の幅員で定まる容積率が240％の場合、基準容積率は240％となり、土地面積の2.4倍までの大きさの建物が建てられることになります。

「使用容積率」はFP試験には登場しませんが、土地上にある建物の実際の容積率を意味します。

例えば、基準容積率が240％で、使用容積率が120％の建物の場合、（容積率でみると）だいぶ余裕があるといえます。使用容積率が基準容積率に比べてかなり低い建物（特に、事務所や店舗など商業系の建物）の場合、「土地があまり有効利用されていない（＝十分な収益を生んでいない）」可能性があります。

FP３級 実技試験では、前面道路幅員で定まる容積率を計算させる問題が毎回出ますので、解説を楽しみに待っていてください。

また、建ぺい率の計算もFP３級実技試験で頻出なので、こちらも実際の実技試験の過去問題を使って解説する予定です。

過去問の引用について

一般社団法人金融財政事情研究会　「ファイナンシャルプランニング・技能検定」の試験問題の利用許諾

・１級学科試験・1級実技試験
・２級学科試験・2級実技試験（個人資産相談業務及び中小事業主資産相談業務）
・３級学科試験・3級実技試験（個人資産相談業務）
　　　2022年3月23日　【許諾番号】2203K000004