FPコア（不動産）❶ 建築基準法上の道路／接道義務

建築基準法上の道路とは？

建築基準法上の道路とは、幅員4m以上の道路を意味します（幅のことを、「幅員（ふくいん）」と言います。）
建築基準法は、建物を建設する時の敷地・構造・用途に関する最低基準を定めた法律です。

建築基準法上の道路に接していなければ、建物を建てることはできません（下図参照）。

なぜ、道路に接していないと建物が建てられないのでしょうか？

その理由は、火災等の災害が発生した場合、十分な幅員も持つ道路に接していないと、建物（住宅、マンション、事務所、店舗等）に消防車等の緊急車両がアクセスできず、大惨事になってしまうからです。
道路は建物を建築する上で非常に重要なので、建築基準法の道路が規定されているわけです。

幅員４ｍ未満の道路では、建物は建てられないのか？

建築基準法が施行されたのは昭和25年（1950年）です。
例えば、戦前、あるいは大正・明治時代から既に建物が建ち並んでいる地域（下町を連想してください）では、幅員4m以上の道路を作ることは困難です。このような地域で「幅員４ｍ以上」を厳格に適用すると、建物が建てられなくなってしまいます。

そこで、幅員４ｍ未満の道路であっても、建築基準法施行当時に既に建物が建ち並んでいる道路で特定行政庁（「お役所」の一種と考えればOKです）が指定した道路は、建築基準法上の道路になります。これを「２項道路（にこうどうろ）」と言います。

2項道路に接している土地には建物を建てることはできますが、将来的には幅員4ｍの道路にしたいのが行政側の思いです。そこで、新たに建物を建てる際には道路幅員が4ｍ以上になるように、道路境界線から後退して建物を建てることが要求されます。これが、セットバック（敷地後退）といわれるものです。

例えば、幅員3ｍの2項道路に接している土地を持つAさんが建物を新築しようとする場合、道路中心線から２ｍ後退した線が道路境界線となります。つまり、50㎝後退して建物を建てることになります。

道の向こう側の土地所有者（Bさん）も建物を新築する場合には50㎝後退します。ＡさんＢさんが50㎝ずつ後退すれば、将来的に道路幅員は4ｍになります。（下図参照）。

接道義務

建築基準法では、建築基準法上の道路に接していないと建物が建てられない決まりになっています。
では、どの程度道路に接していれば良いのでしょうか？

答えは２ｍ以上です。

以下のような土地（このような土地は、「旗竿地」、とか、「敷延」などと呼ばれます。）幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接していますので、建物建設が可能です。

したがって、先の例の「無道路地」も他人から土地を譲ってもらって、2ｍ以上道路に接するような土地になれば、建物が建てられることになります。

建物が建たない土地から建物が建つ土地に生まれ変わるので、土地の評価額もアップすることになります。。

過去問にチャレンジ！（３級 学科試験）

それでは、上記で解説した内容を過去問で復習してみましょう。

　　道路中心線から２ｍ後退です。

　　幅員４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接すること、です。

　　４ｍ未満の道路（２項道路）に関して、道路中心線から２ｍ後退するセットバックの問題です。

過去問の引用について

一般社団法人金融財政事情研究会　「ファイナンシャルプランニング・技能検定」の試験問題の利用許諾

・１級学科試験・1級実技試験
・２級学科試験・2級実技試験（個人資産相談業務及び中小事業主資産相談業務）
・３級学科試験・3級実技試験（個人資産相談業務）
　　　2022年3月23日　【許諾番号】2203K000004